Monday, April 24, 2017
dichiarazione di porzione di uiu
dichiarazione di porzione di uiu
Questo tipo di dichiarazione si usa quando abbiamo a che fare con un immobile unico che � per� "spezzettato" in diverse propriet�, le quali devono mantenere lunivocit� dei propri confini. Nel senso: due coniugi che acquistano un appartamento sono comproprietari dellunico bene indiviso, cio� non � possibile distinguere la met� delluno e quella dellaltro; mentre invece un locale commerciale di quattro vetrine di cui due sono di un proprietario e due di un altro deve mantenere le due propriet� ben distinte. In questo post voglio parlare di come affrontare le variazioni catastali di questi immobili.
Questo tipo di variazione pu� occorrere nei seguenti casi:- quando si ha un bene unito, intestato ad una sola persona o cointestato a pi� persone ma per propriet� "indivise" e, per un motivo o per un altro (esempio: divorzio tra coniugi, eredit� "difficili", volont� di vendere, per un qualunque motivo, solo un "pezzo" del proprio immobile - non serve per affittare una sola stanza dellimmobile), si ha necessit� di "separare" un pezzo di unit� immobiliare da un punto di vista della propriet�, senza che il bene venga diviso in due unit� autonome. Da non confondere con il frazionamento urbanistico dellimmobile, il cui risultato � lottenimento di due unit� edilizie autonome sia dal punto di vista urbanistico che catastale. questa procedura � compatibile, volendo, con u.i.u. appartenenti al gruppo "F", ma tenete sempre a mente che una unit� di questo gruppo non pu� "esistere" per troppo tempo: diciamo giusto il tempo di rogitare, per esempio.
- quando si hanno due o pi� immobili limitrofi, e li si vuole fondere in ununica uiu ma senza fondere anche le propriet�, che si vuole mantenere distinte. Non � possibile, proprio per un motivo di tutela delle intestazioni, fare un docfa per semplice fusione di due uiu che non hanno la stessa, identica intestazione: per fondere due unit� intestate in modo diverso occorre necessariamente fare una dichiarazione di porzione di uiu. In questo modo le propriet� rimangono perfettamente separate, come era in origine, ma lunit� immobiliare risulta invece catastalmente ed urbanisticamente fusa. Questa procedura � molto comune, per esempio, quando si ha un locale commerciale che si amplia inglobando un altro locale confinante: urbanisticamente si deve procedere autorizzando una fusione, mentre catastalmente occorre mantenere distinte le propriet� immobiliari perch� difficilmente un proprietario di mura � disposto a "fondersi indissolubilmente" con la propriet� di qualcunaltro.
La causale di variazione DOCFA potr� essere quindi di due tipi:
- variazione planimetrica per "frazionamento per trasferimento diritti" se, appunto, da un unico bene, che rimane unito, stiamo "separando" le due propriet�;
- variazione per "dichiarazione di porzione di uiu", da inserire a mano cos� scritta nella causale di variazione n�5 "altre" del quadro B;
Se limmobile originario non subisce modifiche sostanziali nelle opere di fusione, allora il subalterno non cambia, e faremo un docfa per variazione, quindi, del tutto normale, solo che rappresenteremo la planimetria come vedremo pi� appresso. Ovviamente, essendo le propriet� separate, dovremmo presentare un DOCFA per OGNI immobile interessato dalla variazione. Mentre invece nel caso di "frazionamento per trasf. diritti" il docfa � uno, perch� proceduralmente occorre prima dividere limmobile nelle due porzioni, delle quali entrambe verranno intestate alla stessa ditta dellimmobile di provenienza (in ci�, la procedura � come quella di una "divisione", con leccezione che nella "divisione" ottengo due unit� immobiliari autonome, mentre invece nel fraz. per trasf. diritti lunit� immobiliare rimane una, e non � possibile utilizzare autonomamente un pezzo senza poter usare anche laltro - p.e. non � possibile cambiare la destinazione duso al pezzo separato con un fraz. diritti se non cambiandola anche alla restante parte dellimmobile: invece in una divisione, le unit� immobiliari diventano separate e quindi � poi possibile variare la destinazione di una delle unit� derivate.
La planimetria di un immobile in queste condizioni segue le regole delle planimetrie generali del DOCFA, con leccezione che quando si tratta di porzioni di uiu in ciascuna planimetria occorre rappresentare anche tutto il resto dellimmobile, solo che con tratto tratteggiato, appunto per distinguerla. I poligoni invece saranno eseguiti solo e soltanto sulla porzione di uiu oggetto di variazione (dunque, per ribadire, la parte tratteggiata non avr� nessuna poligonazione), pertanto vi suggerisco, per non creare sovrapposizioni, di farvi delle polilinee sul disegno cad "unito" di tutta la UIU, e poi sulla base di quelle, ridisegnarle poi nella singola planimetria (il pologino va sempre fatto da capo, non tentate di usare per i poligoni delle polilinee importate da altri disegni).
Il riferimento allaltra u.i.u. di cui � composto limmobile va indicato sia nella relazione tecnica e sia sui disegni stessi.
Il riferimento allaltra u.i.u. di cui � composto limmobile va indicato sia nella relazione tecnica e sia sui disegni stessi.
Per quanto riguarda i subalterni, seguiamo la logica delle variazioni "normali": se abbiamo per esempio unito due locali commerciali semplicemente demolendo la tramezza che li separava, sar� sufficiente fare due semplici variazioni nelle quali andremo a sostituire, in ciascuna uiu, la planimetria originaria con una nuova, nella quale appunto � rappresentata tratteggiata anche la restante parte fusa. il subalterno in questo caso rimane quello originale, quindi c� solo variazione e non soppressione e costituzione.
si tenga presente che due unit� immobiliari unite, anche se frazionate su differenti sub, rimangono un unico immobile: pertanto se occorre fare delle opere edilizie su una sola parte, occorrer� di fatto coinvolgere anche laltra parte nellautorizzazione edilizia, mentre invece la variazione catastale eventualmente necessaria pu� essere effettuata anche solo sullunit� effettivamente interessata. Rimangono poi valide tutte le regole relative alle necessit� minime distributive di un immobile individuale: per esempio, quando si fondono due locali commerciali, mantenendo distinte le propriet�, � possibile unificare, per esempio, i servizi igienici. tuttavia un domani che occorresse separare nuovamente gli immobili, occorrer� ricreare i servizi igienici sullimmobile che ne sarebbe privo, in quanto per le leggi urbanistiche un locale commerciale autonomo deve avere i servizi igienici individuali.
si tenga presente che due unit� immobiliari unite, anche se frazionate su differenti sub, rimangono un unico immobile: pertanto se occorre fare delle opere edilizie su una sola parte, occorrer� di fatto coinvolgere anche laltra parte nellautorizzazione edilizia, mentre invece la variazione catastale eventualmente necessaria pu� essere effettuata anche solo sullunit� effettivamente interessata. Rimangono poi valide tutte le regole relative alle necessit� minime distributive di un immobile individuale: per esempio, quando si fondono due locali commerciali, mantenendo distinte le propriet�, � possibile unificare, per esempio, i servizi igienici. tuttavia un domani che occorresse separare nuovamente gli immobili, occorrer� ricreare i servizi igienici sullimmobile che ne sarebbe privo, in quanto per le leggi urbanistiche un locale commerciale autonomo deve avere i servizi igienici individuali.
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